O que muda e quando
A Reforma Tributária aprovada pelo Congresso Nacional traz novas regras para a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que passam a vigorar em janeiro. As alterações alteram a forma de aferir o valor do imóvel, atualizam faixas de isenção do ITCMD e permitem maior margem de ação a Estados e municípios.
Segundo análise da redação do Noticioso360, com base em documentos oficiais e relatórios de órgãos fiscais, as mudanças uniformizam critérios de avaliação do patrimônio e criam exceções temporárias para operações vinculadas a programas habitacionais.
Por que a base de cálculo do ITBI muda
A principal novidade do ITBI é a convergência entre o valor venal usado por prefeituras e o valor de mercado efetivamente praticado em transações entre particulares. Antes, muitos municípios aplicavam alíquotas sobre o valor venal registrado pela administração local, que nem sempre refletia o preço real de negociação.
Agora, a norma federal exige que, em casos de divergência relevante, seja considerado o preço de mercado ou avaliações periciais. Além disso, procedimentos para apuração do crédito tributário em alienações onerosas foram padronizados, o que pode elevar o custo final da negociação em áreas de forte valorização.
Impacto para compradores e vendedores
Proprietários em bairros recentemente valorizados podem enfrentar aumento da base de cálculo do ITBI e, consequentemente, encarecimento do custo de transferência. Por outro lado, operações com documentação e avaliações consistentes tendem a ter menos disputas administrativas.
Especialistas ouvidos pelo Noticioso360 alertam que negociações entre partes que utilizam instrumentos formais (laudos, contratos bem redigidos e escrituras atualizadas) terão maior previsibilidade fiscal, enquanto transações informais podem sofrer autuações e discussões judiciais.
Alterações no ITCMD e na sucessão
No âmbito do ITCMD, a reforma revisa faixas de isenção e amplia hipóteses de tributação para doações inter vivos. O texto também ajusta as alíquotas máximas aplicáveis e confere aos Estados maior flexibilidade para estabelecer reduções e isenções em programas sociais.
Para heranças, as regras agora trazem critérios mais claros sobre a inclusão de bens mantidos no exterior e sobre o marco temporal do fato gerador. Segundo advogados tributários consultados, isso tende a reduzir litígios que se acumulavam em torno do momento de ocorrência do evento tributável.
Quem será mais afetado
O efeito prático varia conforme o perfil do contribuinte. Herdeiros que recebem ativos com documentação consolidada e planejamentos sucessórios atualizados podem aproveitar regimes de isenção ou menor tributação por meio de instrumentos legais válidos.
Por outro lado, doadores e beneficiários que dependem de arranjos informais ou que não revisaram contratos recentemente podem ver aumento de carga tributária ou maiores riscos de autuações. Consultores recomendam revisão imediata de testamentos, cláusulas de doação e escrituras.
Recomendações práticas da redação
A apuração do Noticioso360 sinaliza três medidas urgentes para reduzir riscos e custos:
- Revisar avaliações patrimoniais com profissionais qualificados e laudos atualizados;
- Atualizar planejamentos sucessórios, contratos de doação e escrituras públicas;
- Acompanhar atos normativos estaduais e municipais que detalham alíquotas e procedimentos.
Prefeituras poderão, por regulação local, detalhar critérios para apuração do valor do imóvel, tornando essencial o acompanhamento de publicações oficiais e instruções normativas.
Questões práticas e pontos de atenção
Uma mudança relevante é a ampliação da possibilidade de se usar avaliações periciais quando houver divergência entre o valor venal e o valor de mercado. Isso pode elevar a demanda por peritos e aumentar custos de transação, mas também reduzirá margens de arbitrariedade.
Também é importante observar as regras especiais para transmissões vinculadas a programas habitacionais, que contém exceções temporárias e podem garantir tratamento diferenciado para famílias de baixa renda.
Contencioso e interpretações
Embora a norma busque uniformizar a cobrança, já há diferenças de interpretação entre veículos e especialistas sobre seu alcance. Reportagens econômicas destacam o impacto sobre preços e negociações; análises políticas ressaltam a possibilidade de aumento de arrecadação para Estados e municípios.
Na prática, decisões administrativas futuras e eventuais recursos ao Judiciário poderão definir limites e aplicações concretas das novas regras. Entes federativos que discordem do alcance da reforma ainda podem promover ações questionando pontos específicos.
O que fazer agora: checklist para contribuintes
Recomenda-se um roteiro prático imediato: inventariar bens, atualizar avaliações, revisar testamentos e doações, formalizar escrituras e consultar advogados e contadores sobre impactos locais. Documentação consistente é a melhor defesa contra autuações e discussões judiciais.
Empreendedores imobiliários devem revisar cláusulas contratuais e prever mecanismos de ajuste de preço caso variações na base de cálculo do ITBI afetem o equilíbrio econômico-financeiro dos negócios.
