Disparidade chama atenção e levanta dúvidas sobre cadastro e critérios
Um levantamento dos carnês do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) para 2026 revela diferenças extremas entre os valores cobrados dentro do mesmo município: o maior IPTU residencial divulgado chega a R$ 103.000, enquanto o menor é cerca de R$ 208 — uma diferença anunciada como 497 vezes.
A apuração confrontou dados oficiais fornecidos pela prefeitura, publicações jornalísticas e bases divulgadas a pedido da imprensa. Segundo análise da redação do Noticioso360, cruzando arquivos públicos e reportagens locais, a variação advém de uma combinação de fatores técnicos, fiscais e operacionais.
Por que a diferença é tão grande?
Especialistas em tributação municipal ouvidos pela reportagem explicam que três elementos concentram a maior parte das variações: o valor venal do imóvel, as alíquotas aplicadas conforme uso e zoneamento, e eventuais distorções cadastrais.
O valor venal é a estimativa fiscal do bem usada como base de cálculo. Ele incorpora localização, tipologia construtiva, área do terreno e da edificação, além de coeficientes de aproveitamento. Assim, um lote em área nobre com grande edificação terá valor venal multiplicado pelo da rua e pela tipologia, gerando tributos muito superiores aos de um imóvel pequeno em zona periférica.
As alíquotas também variam: municípios costumam adotar tabelas progressivas ou faixas diferenciadas para residências, comércio e indústria. Em alguns casos, imóveis não residenciais têm coeficientes e adicionais que elevam o imposto significativamente, o que explica por que o levantamento aponta um menor não residencial em torno de R$ 176 e um maior acima de R$ 13,4 milhões.
Fatores operacionais e possíveis distorções
Além das regras técnicas, a reportagem identificou problemas práticos que ampliam discrepâncias: cadastros desatualizados, lançamentos retroativos, divergências entre área registrada e construída e aplicação de multas ou correções.
“Muitas vezes o carnê reflete um cadastro que não acompanha obras, desmembramentos ou alterações de uso”, diz um especialista em gestão tributária municipal. “Também há lançamentos acumulados de grandes empreendimentos ou terrenos extensos que, quando somados, produzem carnês elevadíssimos.”
Por outro lado, isenções pontuais e lançamentos com valores simbólicos reduzem o imposto a patamares mínimos para certas unidades, ampliando a relação relativa entre extremos.
Transparência dos cálculos e acesso ao detalhamento
A prefeitura informou, em nota à imprensa, que os valores resultam da soma do valor venal aplicado, da área tributável e das alíquotas definidas por destinação e zoneamento. Em alguns casos, disponibilizou planilhas com lançamentos discriminados por endereço e o cálculo do tributo. Ainda assim, a reportagem verificou que nem todos os registros traziam detalhamento suficiente para auditar integralmente os critérios.
Organizações de defesa do contribuinte ouvidas alertam para a necessidade de tabelas públicas por quadra e tipologia, bem como canais claros de revisão administrativa. A ausência desses instrumentos pode impedir que cidadãos entendam por que um carnê é centenas de vezes maior que outro.
Casos exemplares e impacto no contribuinte
Em exemplos levantados, pequenas variações de área ou mudanças de uso foram suficientes para saltos expressivos no valor do imposto. Em outros, a soma de várias unidades em um único empreendimento resultou em cobranças muito elevadas, sobretudo em imóveis não residenciais.
Para contribuintes que recebem carnês atípicos, a recomendação dos especialistas é buscar revisão de lançamento junto à prefeitura e apoio de associações de defesa do consumidor. Documentação técnica — plantas, habite-se, contratos de compra e venda — pode ser decisiva na contestação.
Auditoria e recomendações
A análise do Noticioso360 indica que não há, por ora, evidência de um erro sistêmico generalizado na extração dos dados: algumas distorções possuem justificativas técnicas plausíveis, e outras podem advir de falhas cadastrais ou de atualização.
Para reduzir discrepâncias indevidas, especialistas propõem três medidas práticas: atualização periódica do cadastro imobiliário; publicação de matrizes de cálculo por quadra e tipologia; e canais administrativos ágeis para revisão de lançamentos e correção de registros. Auditorias independentes também são citadas como ferramentas para ampliar transparência e confiança pública.
O que muda para 2026 e para os próximos carnês
Os carnês de 2026 refletem regras e atualizações que podem permanecer nos anos seguintes se não houver revisão política ou técnica nas alíquotas e no cadastro. Ajustes normativos — como mudança em faixas progressivas ou atualização do valor venal — tendem a alterar a distribuição de tributos entre contribuintes.
Enquanto isso, contribuintes com cobranças fora do padrão devem manter postura ativa: solicitar detalhes do lançamento, pedir retificações quando couber e recorrer a associações de defesa do contribuinte. A combinação de transparência municipal e fiscalização cidadã é apontada como caminho para reduzir desigualdades flagrantes.
Fontes
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Conteúdo verificado e editado pela Redação do Noticioso360, com base em fontes jornalísticas verificadas.
